不動産鑑定の疑問をQ＆A形式でまとめました。解決しない場合はお気軽のお問合せください。

不動産鑑定とは何ですか？

不動産鑑定とは不動産の価値（価格）がいくらかを判定することです。
工業製品と異なり、不動産（土地や建物）は一つとして同じものはありません。例えば、隣同士の土地でも、形、大きさ、高低差、道路付け、地下埋設物の有無等が異なりますし、同じハウスメーカーの同じ間取りの家でも、築年数、維持管理の状態、修繕履歴等によって価値は異なります。賃貸物件であれば、賃料、契約内容、テナントの数や質といった要素も価値に大きく影響します。
このように個別性がある不動産について、専門知識を持たない人がその価値を適切に判定することは非常に難しく、このため、適切な価値の判定のためには、不動産の価値判定の専門家である不動産鑑定士による鑑定評価という作業が必要となるのです。ちなみに、街の不動産屋さんで「この土地の査定額は○○円です」といった査定書を作っていたり、インターネットで「あなたの家を価値は今いくら」といったサイトを見かけたりしますが、これらは法律（不動産の鑑定評価に関する法律）や不動産鑑定評価基準に則ったものではないため、根拠や責任があいまいであり、価格の精度にも疑問符が付きます。また、官公庁（裁判所や税務署等）に提出する際の信用力も「不動産鑑定評価書」に比べて大きく劣ります。

まずは相談だけでもいいですか？

はい。鑑定評価を行う必要があるかどうかも含めて、解決の方向性を提示させていただきます。相談～お見積りの段階では一切費用はいただきませんので、お気軽にご相談ください。

料金はいくらかかりますか？

鑑定評価の難易度や手数は、不動産の物的状態や権利の状態によって異なるため、当社では基礎資料を拝見したうえで、案件ごとにお見積額を提示させていただく方法を取っております。このため、「一概にいくら」とはお示しできないのですが、費用についてに典型的なケース別に過去のお見積り事例を掲載していますので、だいたいの費用イメージはそちらをご覧ください。

費用を分割で支払えますか？

３回まで分割振り込みも可能ですので、お打ち合わせ時にご相談ください（利子や手数料は頂きません）。

正式な依頼後、取り消すことは可能ですか？

可能です。ただ、既にかかった立替費用（例えば登記簿謄本取得費）や作業の進捗具合に応じた取消手数料をいただく場合もございますので、お早めにご相談ください。

鑑定評価を依頼したことを知られたくないのですが・・・

現地調査は必ず必要となりますが、事前にお申し出いただければ、なるべく目立たないよう注意しながら現地調査行います。当社単独での調査や土地外部からの目視調査のみで対応できる場合もありますのでご相談ください。

地方の不動産なのですが・・・

離島など極端な所在でない限り、日本全国対応可能です。

必要な資料は何ですか？

必要資料についてをご覧ください。

鑑定結果が出るまでの期間はどのくらいですか？

発注（正式なご依頼）～鑑定評価書の発行までの期間は通常３～４週間程度ですが、できるだけ依頼者様の要望に沿うように対応いたします。特にお急ぎの場合には短納期対応もしております。要手数案件や複数案件の場合には、こちらから相談させていただきます。

個人（社内）で使用するだけなので、だいたいの評価額が分かればいいのですが、簡易な査定書等はありませんか？

記載項目や鑑定評価手順の一部を省略し、鑑定評価より費用が安価な「不動産調査報告書」にも対応しています（継続賃料の評価など案件の特性によっては調査報告書では対応が難しい場合もございます）。ただし、鑑定評価ほど詳細な調査、資料の収集・分析は行いませんので、結果の精度は鑑定評価よりは劣ります。また、「調査報告書」の場合、業界ルールとして「不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合には結果が異なる可能性がある」と成果品に明記しなければならないため、官公庁に提出するには向きません。
「鑑定評価書」が望ましいのか、「調査報告書」で足りるのかを含めてアドバイスさせていただきます。

正式に依頼する前に、まずは概算評価額が知りたいのですが・・・

必要な場合には正式なご依頼前に無料にて概算評価額を査定いたします。ただし、机上かつ原価法による極めて簡易な査定であるため、あくまで目安とお考え下さい。

土地はよく「一物四価」といわれますが、どういうことですか？

「一物四価」とは一般に「実勢価格」、「公示価格」、「相続税評価額（相続税路線価）」、「固定資産税評価額（固定資産税路線価）」のことを指します。

「実勢価格」は取引において実際に成約した価格のことで、いわゆる時価です。一般にいう「土地相場」もこれに当たります。どこかの公的機関が算定している価格ではありませんが、国土交通省のWEBサイト「不動産情報ライブラリ」で実際の成約価格を検索することができますので、「実際に売ったらいくら」が気になる場合にはチェックしてみてください（ただし、取引がないエリアでは検索しても情報は出てきません）。

「公示価格」は国土交通省が毎年１回公表している土地価格のことで、特殊な事情等を除いた場合に通常成立すると考えられる価格です。一般の土地の取引価格に指標を与えること等を目的としており、算定に当たっては実際の取引事例が重要な資料となっているため、その意味では「実勢価格」に近い性格であるともいえます。全国で数万地点の公示地（標準地）の価格が、国土交通省のWEBサイト「不動産情報ライブラリ」や公益社団法人東京都不動産鑑定士協会のWEBサイト等で公表されています。都道府県知事が毎年１回公表している「地価調査基準地価格」（価格時点が違うだけで価格の性格は公示価格と同じです）も同サイトで調べることができます。

「相続税評価額（相続税路線価）」は国税庁が毎年１回公表している土地価格です。価格は公示価格の概ね80％の水準で算定されています。こちらはあくまで課税（相続税、贈与税）を目的とした価格であるため、「実際に売ったらいくら」の価格そのものではありませんが、市街地などでは道路ごと（郊外部では地点ごと）に価格が算定されているため、比較的ピンポイントで価格が調べられる点が便利です。相続税路線価は国税庁のWEBサイトで調べることができます。

「固定資産税評価額（固定資産税路線価）」は市町村が３年に１回公表している土地価格です。価格は公示価格の概ね70％の水準で算定されています。こちらも課税（固定資産税、都市計画税）を目的とした価格あるため、「実際に売ったらいくら」の価格とは異なりますが、「相続税路線価」と同様に、道路ごとまたは地点ごとに価格が算定されているため、比較的簡単に価格を調べることができます。こちらは「固定資産税路線価」は市町村のWEBサイトや「全国地価マップ」で公表されています。また、固定資産税課税明細には固定資産税評価額が記載されていますので、それで確認することもできます。